Kinh nghiệm xây nhà từ thực tế giúp bạn tiết kiệm thời gian và chi phí

Việc xây nhà trong bối cảnh xã hội hiện nay không còn quá phức tạp, vất vả như trước kia. Vì khi đã chuẩn bị sẵn sàng về mặt tài chính và chọn được thời điểm thích hợp để xây nhà, bạn có rất nhiều quyền lựa chọn các dịch vụ xây dựng trọn gói hoặc xây dựng theo hạng mục…Tuy nhiên, cho dù bạn không cần trực tiếp bỏ thời gian, sức lực cho việc xây nhà thì bạn cũng cần phải có những hiểu biết nhất định về việc xây dựng, cũng như nắm được những kinh nghiệm xây nhà thực tế để có thể chủ động trong việc xây nhà và làm việc với nhà thầu xây dựng. 

Bài viết dưới đây là phần lớn những kinh nghiệm được rút ra từ thực tế xây dựng nhà ở mà Xavia đã tổng hợp được gồm 3 phần – tương ứng với kinh nghiệm của 3 giai đoạn xây dựng nhà bao gồm: Chuẩn bị trước khi xây nhà – Xây thô – Hoàn thiện

Với những kinh nghiệm rất cụ thể, tin chắc rằng, sẽ giúp bạn có được những hiểu biết hữu ích để có thể chủ động hơn trong quá trình xây dựng nhà ở của mình.

Trước khi xây nhà – bạn cần chuẩn bị những gì

1. Thiết kế

Nếu bạn cho rằng, không cần phải có thiết kế, chỉ cần nhìn hoặc tham quan một ngôi nhà nào đó trong thực tế rồi về thuê thợ làm theo là sẽ có được một ngôi nhà hoàn hảo như ý muốn thì bạn đã sai rồi.

Bởi lẽ, nếu chỉ nhìn và bắt chước, thì bạn chỉ có thể xây được những ngôi nhà 1 tầng dạng đơn giản; và khi xây từ 2 tầng trở lên bắt buộc cần có thiết kế để có được thiết kế xây dựng không chỉ về mặt phối cảnh sau khi hoàn thiện của ngôi nhà, mà còn cần có thiết kế về mặt kết cấu, điện nước …

Kinh nghiệm thực tế cho thấy, những gì làm theo thiết kế thường sẽ không xảy ra vấn đề gì, hoặc trong trường hợp, bạn cần thay đổi gì, thì có thể trao đổi với đơn vị thiết kế để được tư vấn và được hỗ trợ đưa ra đề xuất tốt nhất thỏa mãn yêu cầu của mình (Bởi có thể bạn sẽ không thể biết hết được những vấn đề phát sinh về mặt kỹ thuật, phải có người tư vấn cho mình là tốt nhất)

2. Xem ngày giờ

Xem ngày giờ trong xây nhà, thông thường cũng rất được coi trọng. Có các mốc trong quá trình xây nhà mà bạn cần xem ngày giờ là:

• Ngày phá dỡ công trình cũ (nếu có)
• Ngày động thổ
• Ngày cất nóc
• Ngày nhập trạch

Kinh nghiệm thực tế cho thấy, khi xem ngày, bạn nên xem từ 2 – 3 nơi để có thể chọn được ngày chính xác nhất.

3. Chọn thợ

Thông thường có 2 hình thức thuê thợ:

• Thuê thợ tính công: Thường chỉ dùng nếu như thợ nhà, đảm bảo trách nhiệm. Bởi nếu thuê theo công thì càng kéo dài thợ càng được lợi, làm nhàn hơn mà tiền công nhận được vẫn vậy
• Khoán công thợ: Thông thường tiền công khoán tính theo m2 sàn. Cứ tính xem bao nhiêu m2 bê tông sàn từ tầng dưới lên rồi nhân theo đơn giá. Có hai hình thức khoán: khoán toàn bộ và chỉ khoán công. Nếu mình không có người giám sát hàng ngày thì có thể khoán toàn bộ, nghĩa là họ lo cả vật liệu cho mình luôn. Nhưng với hình thức này cần phải làm rất rõ xem trách nhiệm của thợ phải làm đến đâu. Chỉ khoán xây thô hay cả hoàn thiện, nếu hoàn thiện thì hoàn thiện đến hạng mục nào…. (Nếu xây nhà thô thì thường đơn giá khoảng 2.700.000/1m2 – 3.200.000/1m2 ). Tuy nhiên thông thường thì mọi người dùng hình thức khoán công. Công xây thô vào khoảng 900.000/ 1m2 – 1.200.000/1m2.

4. Lựa chọn người giám sát thi công

Lựa chọn người giám sát thi công cũng khá quan trọng. Vì đây sẽ là người giúp bạn kiểm soát vật liệu, trông coi thợ – để tránh tình trạng ăn cắp vật liệu, làm ẩu, làm sai … Bạn nên tìm người có quan hệ thân thuộc và biết về xây dựng (Bố, ông, chú, bác, họ hàng…). Ngoài ra khi tìm người cũng phải rõ ràng, nhờ vả hay thuê (nếu là họ hàng), và trách nhiệm của mọi người đến đâu. Ví dụ như việc bạn vẩn phải là người quyết định cuối cùng, nếu có gì sai khác với thiết kế thì đều phải thông qua bạn …

5. Khảo sát giá cả vật liệu

Từ kinh nghiệm xây nhà thực tế, Xavia rút ra được rằng, kể cả bạn thuê trọn gói hay thuê nhân công và mua vật liệu thì bạn cũng nên chọn nơi cung cấp vật liệu, giá cả. Nếu nhà nhỏ không để được nhiều vật liệu (cát, đá, xi măng…) thì bạn nên chọn nơi cung cấp gần nhà để có thể luôn có sẵn sàng vật liệu, thợ đỡ phải chờ. Về sắt thì nên lựa chọn kỹ (cái này liên quan đến thiết kế kết cấu nữa). Trong số vật liệu thô thì sắt là đắt nhất, thế nên bạn cũng nên tìm hiểu trước khi chọn nơi mua, đám phán đầy đủ về giá cả (kể cả vận chuyển).

=>> Xem thêm cách tính giá xây dựng nhà chính xác, dễ hiểu để có thể dự trù được chi phí xây nhà

6. Chuẩn bị giấy tờ, xin giấy phép xây dựng

Về lý thuyết thì bạn cần lên xin phép ở quận. Tuy nhiên nếu nhà ở trong ngõ, ngách nhỏ thì bạn có thể lên phường để xin phép (không chính thức). Nếu bạn có đầy đủ sổ đỏ, giấy tờ và lúc xây không muốn lấn ra một chút không gian nào thì cứ đường đường chính chính lên quận để xin.

7. Trao đổi với các bên liên quan

Trước khi xây nhà bạn cũng nên nói chuyện với hàng xóm xung quanh. Thứ nhất là thông báo bạn xây nhà nên có thể có vấn đề vật liệu bẩn, thợ đến làm…ảnh hưởng đến sinh hoạt xung quanh. Thứ hai là nói rõ việc bạn xây xướng thế nào (ảnh hưởng đến họ) tránh việc đang xây thì xảy ra tranh chấp, tranh cãi…

Trong trường hợp xây nhà có thể ảnh hưởng đến nhà bên cạnh thì phải chuẩn bị phương án đề phòng chống (sụt lún, nứt…). Vấn đề nữa là bạn xem nếu có khả năng ảnh hưởng cao thì bạn nên xem những phần liên quan xem có bị nứt, lún gì chưa (nếu có thì chụp ảnh, lập biên bản trước làm bằng chứng). Thông thường xây đua ra rất hay xảy ra tranh chấp, thế nên bạn chuẩn bị sẵn giấy tờ liên quan (khi cần là có ngay) và chụp lại ảnh hiện trạng nhà hiện tại để làm bằng chứng sau này.

Quá trình xây thô – bạn cần lưu ý những điều sau

Phá dỡ nhà cũ, đào móng 

Thông thường bạn phải thuê riêng thợ cho việc phá nhà và đào móng. Cai xây dựng cũng có thể gọi giúp bạn, nhưng thường là đội khác chứ không phải đội xây dựng. Bạn nhớ phải thoả thuận chi phí rõ ràng trước khi phá nhà, đào móng. Phá nhà thường tính khoán, còn đào móng tính theo m2 đất.

Giám sát vật liệu, quá trình xây dựng

Trong quá trình xây dựng bạn nên theo sát việc xây dựng. Nếu bạn không có điều kiện giám sát trực tiếp thì nên mỗi tuần 3 – 4 lần đảo qua công trình. Tránh việc thợ làm sai với những gì bạn nghĩ, nếu vừa làm xong thì sửa lại nhanh chứ đã xây xong rồi thì rất khó sửa lại. Khi có vấn đề phát sinh bạn nên tham khảo ý kiến của những người có kinh nghiệm, không nên tự thay đổi. Ngoài ra bạn cũng chú ý việc bảo thợ cần che chắn khi thi công tránh ảnh hưởng đến những nhà xung quanh.

Những vấn đề ảnh hưởng đến hoàn thiện

Bạn cần tham khảo để đưa ra lịch hoàn thiện. Bởi trong quá trình xây thô bạn cũng phải bắt đầu hoàn thiện trước một vài thứ (điện, nước…) Trong quá trình xây thô có nhiều vị trí ảnh hưởng đến việc hoàn thiện bạn nên chú ý trước: Cửa ra vào, cửa sổ, cầu thang, thoát nước nhà vệ sinh, hộp kỹ thuật …

Quá trình hoàn thiện

1. Đường nước

Về cấp nước, hiện tại hầu hết mọi người lựa chọn phương án dùng ống dán nhiệt. Có nhiều loại như ống của Vesbo là phổ biến nhất. Cũng có một số loại rẻ hơn cũng như có một số loại tốt và đắt hơn. Nước thì bạn nên đưa phương án cho thợ nước để họ làm, có những phòng nào, mỗi phòng có những thiết bị gì, có ý định sử dụng bình năng lượng mặt trời không, đường nước nóng cần cấp cho những đâu, có cần cấp cho lavabo, chậu rửa bát không …

Về thoát nước thì có 2 kiểu: nổi và chìm. Nổi tức là thoát nước nằm trên sàn. Mình sẽ đổ cát lên sàn để có không gian đặt ống thoát. Cách này thường khó bảo trì, sửa chữa hơn.

Thoát chìm là đặt ống thoát dưới sàn, cách này tuy dễ sửa chữa hơn nhưng có nhược điểm là phải làm trần giả ở tầng dưới (do ống thoát nước nằm dưới sàn, lộ rõ ở tầng dưới), ngoài ra cái này cần phải tính ngay ở khâu thiết kế. (Theo mình thì cách làm thoát chìm chi phí cao hơn chút xíu nhưng vẫn đảm bảo dễ sửa chữa hơn nên mình chọn cách đó). Ngoài ra vị trí đặt hộp kỹ thuật (là hộp chưa ống cấp, thoát nước) cũng nên được xác định trước ở phần thiết kế, hộp kỹ thuật nên đặt thẳng từ trên nóc xuống dưới nhà. Ngoài ra nước cũng sẽ liên quan đến thiết bị vệ sinh nhiều mình sẽ nói ở phần sau. Và đó cũng là lý do vì sao, chúng ta nên có bản thiết kế khi xây nhà – trong một thiết kế xây dựng nhà chuẩn sẽ có đầy đủ thiết kế cho kết cấu, điện nước …

2. Thiết bị vệ sinh

Hiện nay, có rất nhiều các hãng cung cấp thiết bị vệ sinh với đầy đủ các phân khúc từ rẻ, trung bình, tới cao cấp. Bạn xác định rõ khả năng tài chính của mình ở phân khúc nào, thì chủ động tìm hiểu từng loại ở phân khúc tương ứng.

Kinh nghiệm khi lựa chọn mua thiết bị vệ sinh cho bạn là: Đi mua hàng nhớ hỏi giá chính hãng và giá chiết khấu, vì thông thường, mỗi hãng sẽ có một catalog bảng giá, khách hàng sẽ được mua với giá đã chiết khấu so với bảng giá niêm yết (thường là vài phần trăm – hàng càng đắt tiền thì chiết khấu càng cao)

Kinh nghiệm xây nhà thực tế – cách chọn thiết bị vệ sinh phù hợp

3. Điện

Về điện thì quan trọng nhất là việc đi dây. Thường có thể đi dây có gen (gen cứng là ống nhự PVC), gen mềm (ống thoát điều hoà) hoặc không có gen – đi thẳng vào trong tường. Về dây điện, nếu ở miền Bắc bạn nên chọn dây Trần Phú (chú ý là Trần Phú có 2 nhà máy: cẩn thận mua phải hàng giả), còn ở miền Nam thì nên chọn Cadivi. Tuỳ thuộc vào công suất sử dụng mà bạn chọn loại tiết điện dây điện cho phù hợp.

Về ổ và phích điện bạn có thể chọn loại phù hợp. Riêng ổ điện bạn nên chọn loại ổ có chân cắm đa năng rất thuận tiện. Aptomat bạn nên chọn công suất phù hợp với đồ dùng của bạn. Ngoài ra bạn nên chọn loại Aptomat chống dòng dò.

4. Đèn

Trong nhà thì có một số loại đèn cho chiếu sáng phòng khách, phòng ngủ, phòng ăn, cầu thang, nhà vệ sinh, trước cửa, sân thượng. Đèn cửa và sân thượng thì tuỳ mỗi nhà, đèn cầu thang, vệ sinh có thể ra một số cửa hàng đèn lựa chọn kiểu dáng cho phù hợp. Đèn phòng khách, phòng ngủ và phòng ăn tuỳ mỗi nhà. Có thể lựa chọn kiểu đèn tàu có nhiều kiểu dáng mà giá rẻ.

Nếu có nhiều tiền hơn thì bạn có thể chọn những loại đèn có thương hiệu cũng có rất nhiều lựa chọn. Về bóng đèn thì thường có mấy phổ biến bao gồm:

• Loại bóng sợi đốt (loại này khá tốn điện nhưng màu sắc trung thực)
• Bóng huỳnh quang, compact (loại này giá cả trung bình, ít tốn điện nhưng ánh sáng không tốt cho mắt)
• Đèn Halogen (Tốn điện, toả nhiệt nhiều, thường dùng cho đèn trang trí)
• Đèn LED (loại này ánh sáng trung thực, tiết kiệm điện hơn cả đèn compact, ánh sáng cũng không hại như đèn compact nhưng lại khá đắt).
• Đèn Downligh lead nên chọn loại bóng có kính mờ che sẽ cho ánh sáng đều cả phòng (chú ý, muốn dùng đèn downlight thì phải làm trần giả) 

5. Gạch ốp lát

Granite và Ceramic là 2 loại gạch ốp lát phổ biến tại thị trường Việt Nam hiện nay.

Gạch Granite: Gạch Granite là một dạng đá nhân tạo đồng chất, chỉ một chất liệu được sử dụng cho sản phẩm từ đáy đến bề mặt. Cốt liệu chính của loại gạch này là 70% tràng thạch và 30% đất sét cùng một số phụ gia khác.

• Chất lượng tốt
• Ít bám bẩn và khó bị xước, vỡ
• Giá thành cao, không đa dạng mẫu mã
• Các thương hiệu gạch Granite có thể liệt kê như: Thạch Bàn, Đồng Tâm, Prime, Gạch Tàu …

Gạch Ceramic: Gạch Ceramic là một dạng gạch có lớp lưng và mặt không đồng chất, bao gồm phần xương và lớp men mỏng tráng phủ trên bề mặt được in hoa văn với màu sắc kích thước khác nhau. Cốt liệu chính để sản xuất phần xương là 70% đất sét và 30% tràng thạch và penphat.

• Đa dạng mẫu mã
• Màu sắc phong phú, sinh động
• Độ bền trung bình
• Các thương hiệu gạch Granite có thể liệt kê như: Thạch Bàn, Đồng Tâm, Prime, Gạch Tàu …

6. Đá cầu thang, bàn bếp

Đá cầu thang có một số loại như: Đá Granite tự nhiên, đá nhân tạo, đá marble. Đá Marble thường chỉ dùng ốp vì không đủ độ cứng, đá nhân tạo thường không có chất lượng tốt. Đá Granite tự nhiên có một số loại thường dùng như: đá Trắng Bình Định, Đen huế, đen Phú Yên, đá trắng mắt rồng, kim sa cám, kim sa trung… Có một số loại phù hợp với cầu thang, một số phù hợp với làm bàn bếp, bạn có thể hỏi tư vấn thêm.

Ví dụ: Chọn đá trắng Bình Định làm cầu thang – giá khoảng 450.000/ m2 – cả thi công

Đá đen huế làm bàn bếp: Giá 650.000/ m dài

6. Tay vịn cầu thang

Tay vịn cầu thang có thể chọn một số loại như bằng sắt, Inox, gỗ, dây… Inox có 2 loại là inbox 201 và inox 304. Đơn giá làm cầu thang thường được tính theo mét dài. Và tùy vào từng loại vật liệu khác nhau mà giá thành khác nhau.

Chú ý là chọn lựa kiểu dáng nào để trẻ con không thể lọt qua được.

7. Cửa

Có nhiều loại vật liệu làm cửa như gỗ, sắt, inox, nhôm – kính, nhựa, nhựa lõi thép. Tuỳ mỗi nhà thì chọn loại vật liệu phù hợp.

• Gỗ thì phù hợp nhất nhưng thường giá cao nên giờ thường người ta chỉ dùng làm cửa chính. Gỗ làm cửa cũng có nhiều loại gỗ nhưng phổ biến là Lim Lào, Lim Nam Phi, Chò, Dổi …
• Sắt thì rẻ tiền, chắc chắn nhưng không bền, thỉnh thoảng phải sơn lại. Giá của cửa sắt vào khoảng hơn 1 triệu/m2 tuỳ thuộc vào chất lượng, độ dày của sắt… Thường cửa sắt làm cửa chính hoặc cửa sân thượng.
• Inox thì nhẹ nhưng không được chắc chắn lắm, tuy nhiên nếu không sơn tĩnh điện thì màu sắc nguyên thuỷ của Inox không được đẹp lắm. Nói chung cũng không nhiều người dùng cửa INOX.
• Nhôm kính có nhiều loại nhưng hầu hết không làm cửa đi được có thể làm cửa thông phòng, cửa sổ, cửa vệ sinh. Loại thông thường giá khoảng 750.000/m2. Nhôm có thương hiệu thì giá đắt hơn, tuỳ thuộc vào từng loại và kích thước của cửa
• Nhựa lõi thép: Ưu điểm của nhựa lõi thép là nhẹ, chắc chắn, cách âm tốt. Có rất nhiều loại cửa nhựa lõi thép. Những loại có thương hiệu như Eurowindow (khá đắt). Cửa nhựa lõi thép có thể dùng làm cửa chính, cửa thông phòng, cửa sổ.
• Cửa nhựa: Nhìn chung chất lượng không tốt bằng những loại trên nhưng bù lại thì giá cửa nhựa thường thấp hơn cả. Thường cửa nhựa chỉ dùng làm cửa phòng vệ sinh hoặc cửa thông phòng

8. Trần thạch cao

Trần thạch cao có nhiều nhưng thường hay sử dụng nhất là tấm thạch cao của Thái, và khung xương của Vĩnh Tường (ngoài ra có thể có tấm chống ẩm nữa). Tuỳ thuộc vào kích thước trần mà giá cả của trần thạch cao có thể khác nhau. nhưng nếu làm trần phẳng thì giá vào khoảng 160.000 – 220.000/ m2. Nếu làm trần giật cấp thì giá cũng không khác biệt nhiều, chủ yếu là số lượng thạch cao cần sử dụng sẽ tăng lên.

10. Sơn

Có nhiều loại sơn giá cả rất khác nhau, nhưng thông thường những loại sơn hay được sử dụng là Delux, Jotun, Kova… Mỗi hãng sơn cũng có rất nhiều loại, nhưng chủ yếu sự khác biệt là sơn trong nhà. Sơn ngoài trời thường nên chọn loại sơn tốt để chống thấm. Sơn trong nhà thì cần phải sơn 2 loại: sơn lót & sơn màu.

Sơn lót màu trắng, nếu có thể nên chọn loại sơn lót tốt & quét 2 lớp sơn lót là tốt nhất. Sơn màu thì tuỳ thuộc vào yêu cầu của mỗi người có thể chọn loại phù hợp. Còn giá sơn tường thường phân ra làm 2 nhóm: sơn nhà & sơn ngoài trời.

Sơn trong nhà thường có áp dụng công thức rất đơn giản: diện tích sàn * 4.3 lần. Thông thường giá tiền công chỉ bằng khoảng ¼ đến ⅕ giá sơn nên mọi người ko nên quá so sánh giá cả. Thợ sơn tốt sẽ giúp mình tiết kiệm sơn hơn. Từ đó chi phí có khi còn thấp hơn mà tường lại đẹp hơn.